低價購屋真能解決居住問題？桃園可負擔宅面臨三大可行性挑戰

桃園市政府推動可負擔住宅，以低於市場行情的價格協助婚育家庭購屋，期盼在社會住宅與一般商品住宅之間，提供民眾另一種選擇，不過，這項政策能否真正落地，除了供給規模，還涉及銀行貸款風險、購屋者意願及長期制度設計。專家認為，政策不應只停留在信託、產權及轉售限制等技術問題，更應回到住宅政策定位，釐清政府究竟要優先解決民眾居住問題，還是協助民眾取得住宅所有權。

耗時約3年時間，《桃園市可負擔住宅興辦管理自治條例》終於在今年5月經桃園市議會三讀通過，隨後送交行政院審查，至今尚未獲得核定。這項政策從提出之初，便涉及住宅產權、信託登記、轉售限制及金融配套等問題，也引發外界對制度可行性的討論。究竟可負擔住宅能否在協助民眾購屋的同時，避免住宅成為套利工具？又能否兼顧購屋者需求、銀行風險及政策長期穩定性？

政策定位待釐清　供給規模能否滿足需求？



OURs都市改革組織秘書長彭揚凱指出，台灣住宅市場存在租屋與購屋之間的落差，桃園市政府提供另一種介於社會住宅與一般商品住宅之間的選擇，讓民眾有機會以較低價格取得住宅。不過，在推動這項政策之前，必須先釐清台灣住宅政策的優先順序，究竟要優先透過社會住宅，穩定年輕人的居住需求，還是協助民眾取得住宅產權？兩者所需的政策資源不同，政府必須思考如何配置。

彭揚凱認為，如果政策目標是協助年輕人及首購族跨過高房價門檻，就必須回答究竟能提供多少住宅、可以照顧多少家庭，倘若供給數量有限，如同當年的國宅，只有少數人透過抽籤取得機會，難以成為普遍性的住宅政策。此外，桃園市可負擔住宅的供給來源，包括都市計畫、都市更新及容積獎勵等開發案捐贈住宅，若要仰賴建商捐贈或開發合作，能否取得足夠的住宅供給，仍值得討論。

他以新加坡為例，當地政府本身就是住宅供給的重要角色，約8成居民居住在組屋，反觀台灣，可負擔住宅主要仰賴都市開發過程中的住宅捐贈及建商合作，政府能否建立穩定的供給機制，進而提供足夠數量的住宅，仍是政策推動必須面對的問題。

轉售限制之外　政治因素影響大於制度規範

至於制度設計，彭揚凱觀察，桃園市府已透過信託及轉售限制等方式，避免住宅流入一般市場，但他更擔心的是制度能否長期維持。當房價上漲，住戶卻無法享有住宅增值利益，未來可能組成自救會、向民意代表陳情，要求放寬轉售限制；一旦地方首長更替，政策方向恐隨之改變，原本的制度設計可能受到影響。

彭揚凱認為，住宅政策不能成為煙火式的政策，目前中央對可負擔住宅的態度，在於「出售型住宅」與中央國家政策「只租不賣」的精神牴觸，換言之，若涉及長期的制度建立，不宜由地方政府各自摸索，應該思考是否回歸到《住宅法》，透過中央層級建立更完整的法制架構。況且，討論不應只停留在信託、產權及轉售等技術問題，更應回到政策初衷，釐清政府希望解決什麼樣的居住問題，以及政策是否具備長期推動的條件。

銀行貸款風險　回購保證能否符合授信需求？



除了政策定位，實際購屋及貸款問題也是可負擔住宅能否推動的關鍵。住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰指出，可負擔住宅的承購對象雖以符合資格的婚育家庭為主，但購屋者仍須負擔一定的貸款成本，銀行在承作貸款時，也會考量申請人的還款能力。儘管自治條例規定，由住都中心對指定金融機構提供回購保證，作為貸款配套之一，但此機制能否符合銀行的授信需求，以及金融機構願意承擔多少風險，仍值得觀察。

陳炳辰認為，可負擔住宅究竟能對房價及房市失衡發揮多少效果，取決於供給量是否足夠，也涉及地方政府財力及銀行願意承擔多少風險。若供給規模有限，只能解決少數家庭的居住需求，難以對整體房價產生明顯影響，除非住宅規模達到「造鎮」程度，否則效果也相對有限。

不只婚育家庭！銀髮族可成潛在受惠族群



陳炳辰提醒，可負擔住宅的另一項問題，就是購屋者是否願意承購，即便目前房價偏高，仍有民眾願意進場，部分原因在於住宅具有資產保值特性。而可負擔住宅仍須由民眾負擔一定的購屋成本，如果未來無法自由轉售，缺乏一般住宅的保值及增值特性，對購屋者的吸引力將受到影響。

至於可負擔住宅適合哪些族群，陳炳辰觀察，除了原本設定的婚育家庭，可思考具有一定資產能力的銀髮族。部分高齡者仍有相當的財力，卻因年紀較大而難以租屋，就連購房也面臨困難，因此，這類住宅或許能提供另一種選擇，尤其位於醫療及生活機能完整的區域，對銀髮族更具吸引力。

相較之下，年輕人及一般上班族是否願意承購仍打上問號。陳炳辰表示，年輕人及一般上班族未必是這類住宅的主要客群，加上近期股市熱絡，許多人寧願將資金投入股市，況且，可負擔住宅有轉售限制，缺乏未來增值空間，吸引力恐怕有限，或許政策可擴大至真正有居住需求、又具備購買能力的對象。