全台房市「阿公宅」撐場！買方以老換價　40年老屋成交占逾3成

房價高漲，買方只好用「屋齡」換價格與地段！房仲業者彙整內政部資料發現，今年第2季全台住宅成交中，屋齡40年以上老宅占比超過3成，相當於每3間成交住宅就有1間是「阿公宅」；其中台北市40年以上住宅成交占比更逾5成5，台東縣也有過半以上，成為全台唯二老宅成交占比超過5成的縣市。專家表示，房價高、銀行審貸趨嚴，加上成熟商圈、捷運及學區等機能優勢，讓自住客逐漸以屋齡換取價格或地段，高齡住宅仍是中古市場主力。

觀察內政部第2季數據，全台住宅買賣移轉若依照屋齡區間區分，其中40年以上住宅成交占比達32.7%，30至40年屋齡占比為29.3%，顯示全台房市成交物件不僅有1/3屬超高齡住宅，若是30年以上屋齡交易，占比更達6成以上。細看各縣市40年以上住宅交易占比，台北市以55.4%高居全台第一，之後為台東縣53.2%，也是全台唯二由40年以上物件撐起房市半邊天的縣市。

大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶指出，高屋齡房產提供兩大優勢，一是總價帶相對親民，目前銀行審貸嚴苛，尤其對老屋的鑑價差異頗大，加上市場趨冷、賣方心態逐漸調整，使此類物件議價空間相對較大，交易占比明顯較高；二是縱觀雙北等都會區，即使為高屋齡老宅，周邊也可能具備鄰近捷運、商圈或學區等優勢，可憑藉成熟生活機能吸引自住需求。

賴志昶補充，老屋交易占比較高的縣市，也多出現在近年新案供給較少的區域，如中南部縣市、外島以及東部，這些區域不論是市中心或郊區，都累積不少早期開發的老街區或中古透天，但近年較少吸引建商或開發商大舉進駐，使當地新屋供給相對有限，老屋自然成為住宅交易主力。

值得注意的是，新竹縣與其他縣市呈現截然不同的房市供給。根據統計，新竹縣屋齡20年以下住宅成交占比合計達47.5%，接近一半；40年以上住宅占比更僅有9.7%，為全台最低。賴志昶表示，新竹縣近年受科技產業與新興重劃區發展帶動，新案供給相對充足，購屋族也多以年輕人口為主，供需雙方對屋齡較輕的住宅接受度較高，致使該縣市成交屋齡結構與其他縣市有明顯差距。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，高齡住宅若具備良好區段與生活機能，仍有一定的市場需求，惟屋齡超過30年後，建物結構、管線、防水等維護成本較高，且也需留意老宅的貸款成數及貸款年限可能較為保守。購屋人如看中老屋，不應僅看價格與地段優勢，仍應預留修繕與自備款空間，並在簽約前多方確認實際貸款條件，避免陷入貸款窘境。