央行鬆綁後首場大考！中秋賞屋熱絡　房市回溫「第一關」過了嗎？

央行於9月中旬放寬自然人第2戶購屋貸款成數上限至7成，並同步鬆綁購地貸款限期動工規定，市場也將928檔期、中秋連假視為鬆綁後的觀察重點。觀察六都9月建物買賣移轉棟數近1.8萬棟，出現年月雙增的趨勢，且多家代銷業者透露，政策鬆綁後市場信心回穩，中秋連假期間案場來客數增加，建商開案信心提升；不過，專家認為，現階段是「人潮先回來、成交慢半拍」，預售市場整體熱度仍有限，房市距離全面回暖還有段距離。

根據六都地政局公布的9月建物買賣移轉棟數，六都交易量全數較8月增加，其中台北市2,133棟、月增21.7%，新北市4,057棟、月增12.1%，桃園市3,556棟、月增13.8%，台中市3,855棟、月增18.3%，台南市1,428棟、月增8.3%，高雄市2,916棟、月增10.2%；六都合計1萬7,945棟，月增14.1%、年增11.6%。



不過，單月回升並不足以代表房市全面翻多。今年1至9月六都建物買賣移轉棟數合計15萬1,612棟，較去年同期微減0.1%，其中台北市年增5.3%、新北市年增2%、高雄市年增9%，桃園、台中、台南仍分別年減4.2%、7.8%及1.2%。

換句話說，9月這張成績單確實比前幾個月漂亮，但拉長時間來看，市場仍處於盤整階段；這也讓「中秋連假到底有沒有把買方帶回來」成為政策鬆綁後的第一個觀察點。

中秋連假來客增加　「信心」比「成交」先回來

本報詢問多家代銷業者，央行鬆綁後，市場信心確實有所穩定，中秋連假期間案場來客數較先前增加，而受到市場信心上揚，過去一度延後推案的建商，9月開案意願也有所提高。不過，業者並未透露具體來客及成交增幅，顯示目前市場主要反映在「信心及人潮」回升，成交動能仍有待後續觀察。

從第一線買氣來看，台灣房屋趨勢中心資深經理陳定中表示，央行理監事會後碰上首波連假，市場信心反彈相當明顯，9月中下旬看屋人數約增加2成，然而，「看屋」與「簽約」仍是兩回事，買方通常會先比較市場價格，看到符合期待的物件後才進一步出手，實際的簽約數量仍有限。

第二戶房貸多1成　換屋族、多屋族誰先動？



政策鬆綁後，究竟是哪一類買方先回來？陳定中認為，最先受惠的仍是換屋族，尤其是已經買下預售屋、如今面臨交屋資金壓力的族群。過去受到第2戶貸款成數限制，部分換屋族面臨自備款不足，甚至要解約的壓力，在貸款成數提高後，自備款壓力降低，預售換屋族的交屋動能可望改善。

他分析，接下來可能出手的買方主要有三大類，一是預售換屋族，原本受到第2戶貸款限制，如今較有能力承接交屋；二是首次換屋族，貸款成數提高後，自備款需求降低，加上青安3.0對新婚、育兒家庭有一定支撐，成屋市場可望受惠；三是具有開發意圖的購地族，尤其是中小型建商，正重新思考土地布局。

不過，住展雜誌企研室總監陳炳辰則提醒，政策放寬雖然有利換屋族，但實際受惠者未必都是換屋族。儘管第2戶貸款直接由6成提高至7成，在未有進一步換屋限制的情況下，多屋族及資產型買方同樣取得更大的購屋空間。

換言之，政策放寬後，換屋需求確實被打開，但資產型買方也將同步受惠，也是這波政策效果需要持續觀察的地方。

預售買氣集中話題案　品牌、小宅仍較受青睞



值得注意的是，央行鬆綁後確實有買方重新走進市場，但預售市場的反應仍集中在特定個案，尚未出現全面性的熱度。陳炳辰表示，央行宣布鬆綁後迄今，已經有兩週，部分預售個案確實出現雙位數來人，也有交易，但主要集中在具有話題性的個案，或銷售已接近尾聲、希望跟進市場話題的建案，並非整體預售市場同步轉熱。

他指出，目前預售市場對央行鬆綁的討論度仍偏冷，買方挑選標的仍相當謹慎，蛋黃區、品牌建商、小宅等本身條件較好的產品，相對容易吸引買方；台北市、新北第一環等區域的資產型買方，也相對穩健。

另外，市場資金流向也是房市能否進一步回溫的關鍵。陳炳辰觀察，近期台股表現強勢，吸引部分市場資金停泊，房市並非唯一的資金去處，即使明年首季股市出現回檔，資金也未必會立即轉進房市，若資金已套在股市，反而形成另一種等待。

房貸能否落袋為安　才是下一關

「水龍頭只打開一點點」，陳定中形容，本次的政策鬆綁比較像擠牙膏式放寬，並非信用管制全面退場，況且，政策放寬是一回事，實際能否取得貸款又是另一件事，銀行受到資金水位及授信配置影響，第4季除了購屋需求增加，還有企業資金需求及新案交屋等，銀行仍會在不同用途間進行取捨。

陳炳辰也認為，預售市場要真正擺脫過去兩年的冷清，關鍵不只是第2戶貸款多出1成，而是買方最後能不能真的拿到貸款，即使政策上限提高，銀行實際核貸成數、額度及利率仍會影響買方決策，只要房貸不易取得，買方就很難大舉回到市場。

因此，這波政策鬆綁真正的考驗，已經從「央行有沒有放寬」，轉向「銀行有沒有把資金真正送到買方手上」。





建商不急著降價　土地開始重新布局

除了購屋市場，本次的政策調整也影響建商布局。陳定中表示，央行取消購地貸款限期動工規定後，部分有開發意圖的買方開始增加土地詢問，尤其是具有開發價值的土地，中小型建商也可能重新補充土地庫存，為未來開發做準備。

只是土地市場追價力道仍不強，過去要求借款人切結必須在18個月內動工興建的硬性規定，已經實施很長的時間，部分業者手上已經累積一定土地庫存，短期內不至於出現全面搶地。

陳炳辰指出，大型建商少了限期開工壓力後，當務之急是先去化手上的舊案，不代表會立即大量推案，目前比較會出現的狀態是不急著降價，卻也沒有條件全面漲價，房價以盤整為主。隨著市場信心逐步改善，若建商預期後續銷路好轉，才會進一步補充土地、推動新案。

房市第一關過了？　回溫還差最後一哩路

看待第4季的房市走勢，兩人一致認為，市場的共識是「緩步回溫」，畢竟政策鬆綁比較像「寒冬送暖」，至少讓市場不再持續探底，但不會出現V型反彈，全年買賣交易量大致持平，呈現緩緩走高。

從9月交易量、中秋連假來客數，以及建商恢復部分開案信心來看，央行鬆綁後的第一場大考，確實出現正面訊號；這一關或許稱得上「止跌有成」，但房市能否真正回溫，接下來還得觀察看屋人潮能否轉成出價、簽約與成交，以及銀行資金是否真的跟得上。