蔣萬安提降都更門檻、拉高容積率　水鏡政經學院轟：為救選情亂開都更支票

台北市面臨嚴重住宅老化問題，為推動都市更新，市長蔣萬安今（16日）拋出「放寬都更門檻第一階段從75％降至50％」及「大面積都更基準容積從225％提高至300％」兩大解方，引起討論。對此，臉書粉專「水鏡政經學院」發文分析，若都更門檻降低卻無配套，不僅將造成混亂，甚至引發「容積通膨」，讓建商整合成本暴增、最終推升房價，怒轟蔣萬安「為救選情亂開都更支票」。

臉書粉專「水鏡政經學院」今發文分析台北市長蔣萬安提出的都更政策，首先針對「都更門檻降到50%」的意義，相較於先前至少要有75%住戶同意才能觸發送件市府評估，若降至50%以後，只要有一半住戶整合同意就可以送市府第一階段，要求市府進場免費幫做財務試算與量體規劃，但第二階段仍須取得90%住戶同意才能啟動招商跟後續程序。



水鏡政經學院指出，「都更門檻降到50%」若真上路，不管是建商利或住戶自主發動，只有一半的同意就送件、剩下的一半因為各種理由拒絕的可能性更高；市府相關部會也會因為送件量大增導致塞車，後續因為住戶整合比率不夠高的失敗率也會提高，「簡單來說就是一個亂喊一通、沒有配套，就要市府員工跟大量搞不懂法令的市民去承擔的混亂過程」。

水鏡政經學院接著說：「50%門檻還是好的，容積率亂拉到300%更是找死」，針對容積率拉到百分之300的弊端，粉專直言這將讓台北市最主要的住宅分區「第三種住宅區（住三）」基準容積率由現行的225%調高至300%。事實上，過去無論臺北市政府都市發展局或都市計畫與不動產實務專家，都曾對「225%調升至300%」提出極為嚴厲的警告。

水鏡政經學院指出，首先是引發「容積通膨」與定錨效應，可能波及到正在談的都更案集體「毀約停擺」。粉專解釋，原本的225%基準，地主屋主能接受合理分回；一旦政府宣布拉高到300%，等於免費多送1/3容積，心理預期會瞬間被重新定錨為「不只要室內一坪換一坪，還要多拿車位或貼補」，導致原本已簽約或瀕臨整合成功的案件可能全數撕毀重談。



貼文提到，第二則是助長「晚改更賺」的釘子戶，讓市場陷入觀望。都更最怕政策釋出「未來還有更高點」的訊號。維持數十年的《臺北市土地使用分區管制自治條例》第10條的225%底線，若因選舉或政治壓力被打破，不同意戶會認為「現在撐住能拿300%，再撐四年搞不好變350%」，反而讓釘子戶更不願妥協，建商整合成本暴增、最終推升房價。

貼文指出，第三是衝破都市環境承載力，將外部成本轉嫁全體市民與下一代。目前台北市的道路寬度、公園綠地、學校、自來水與污水管線，皆是以「住三225%」的人口密度做總量設計。若基準容積直接拉到300%，再加上最高50%都更獎勵與免計容積（陽台、公設等），實質興建容積將高達450%至500%。

貼文表示，根據都市更新研究發展基金會試算，若住三全面調升至300%，全市將暴增615萬坪樓地板面積，台北市人均綠地更會從原本已低於世衛標準（9平方公尺）的4.85平方公尺跌至3.95平方公尺，造成道路塞死、日照與通風惡化、熱島效應加劇，且往後這批超高密度大樓再度老化時，將完全沒有容積空間可改建。



貼文進一步示警，第四將喪失政府要求公益回饋的籌碼，且加劇「大基地獲利、窄巷危老等死」的不公，首先是造成「自廢公共財籌碼」，原本建商想要超過225%的容積，必須捐贈社會住宅、托老托幼公益設施、留設開放空間或取得綠建築與耐震標章；直接把基準容積拉到300%，等於政府無償送出公共財，放棄要求回饋的談判籌碼，再來是「窄巷老屋根本吃不到」。

貼文解釋，受《臺北市土地使用分區管制自治條例》第10條及第11條「面前道路寬度（16公尺以下限制）」與「建築物高度比1.5倍」的俗稱「防長高長胖條款」制約，台北市大量位於6米、8米窄巷內、真正有公安與消防危機的老舊公寓，因路寬不足根本蓋不高、容積用不完；最後能吃下300%紅利的，反而是原本區位條件就好、臨大馬路或河岸的大街廓豪宅基地。

水鏡政經學院文末指出，結論就是，不管這政策是誰想到的，背後想必又是一堆貪得無厭想要吃那個300%容積率紅利的無良建商，「而我們萬安只會照稿唸，他根本也不懂唸出來的東西到底背後代表著甚麼？就像那個胡扯的松機遷移一樣，沒有配套、沒有評估。更重要的是，沒有腦。」