預售餘屋暴衝13.7萬戶！七都成重災區　「這一都」新舊價差逾8成

預售屋賣不動，價格卻一路上揚。房仲業者今（7/2）日發布第3季房市前瞻報告，披露預售市場呈現「量縮價漲」的反常格局，交易量較去年同期大減近3成，但待售餘屋累積到13.7萬戶、創新高，其中七都占11.5萬戶、達84%，南二都需要六年以上才能完全去化；價格也出現結構性分歧，七都預售屋與中古屋價差創近七年新高，台中預售比中古貴逾8成，台南、高雄也達7成，顯示預售市場賣壓沉重，價格卻高檔僵固。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋說明，根據內政部實價登錄統計，觀察2020年至2026年預售屋與中古屋的平均單價發現，七大都會區的預售屋價格大漲，而中古屋房價漲幅相對和緩，讓七都預售屋與中古屋價差幅度出現逐年擴大的趨勢，創下近七年新高紀錄。

葉凌棋指出，觀察今年七都預售屋與中古屋價差幅度發現，台中市價差逾8成最多，相較2020年有明顯增長，持續拉開差距；台南市、高雄市也有約7成左右的價差，雙北和新竹縣市的價差超過5成以上，桃園市的價差最小、不到5成，可說相對和緩。



葉凌棋表示，觀察今年前4個月的預售屋交易量，與2024年上半年高點減少近8成，交易清淡；若與去年同期相比，全台預售交易量縮近3成，但預售價格持續走高，呈現「量縮價漲」格局，然而，即便預售交易清淡，供給持續累積，累計至今，全台預售建案待售餘屋高達13.7萬戶，其中，七都待售餘屋量就占11.5萬戶，占比高達84%，顯示七都成為待售餘屋主戰場，賣壓沉重。

至於賣壓程度，葉凌棋認為，在第七波選擇性信用管制持續的狀況下，近兩年預售屋交易冷清，從七都預售建案待售餘屋量來觀察，假設去化速度與2025年相當，以2025年全年預售交易量來換算，南二都的待售餘屋量需要六年以上的時間才能完全去化。

葉凌棋指出，根據內部的成交數據觀察，上半年成屋市場交易量較去年同期量增5%，但建物買賣移轉棟數卻量縮，顯示成屋市況已出現明顯與建物買賣移轉棟數脫鉤的跡象，在經濟穩健成長、出口暢旺以及台股高檔震盪下，預估第3季成屋市場呈現「量小增、價平」的格局。

全年的建物買賣移轉棟數是否會大減？葉凌棋說，觀察前5個月的全台買賣移轉棟數較去年同期年減5.1%，在交屋不如預期的狀況下，預估上半年買賣移轉棟數預估較去年同期減4%至5%左右；依目前市況推估，下半年建物買賣移轉棟數將受到整體經濟情勢、新屋交屋與房市政策等不確定因素影響，預估全年買賣移轉棟數約25.1至26.4萬棟之間，年減3%至年增2%。