人口負成長衝擊房市？10年家戶增129萬　小宅需求反成主流

台灣正式邁入超高齡社會，人口減少是否就代表住宅需求同步萎縮？答案恐怕沒有這麼簡單。專家指出，近十年全台人口雖減少約24萬人，但家戶數反而增加129萬戶，每戶平均人口降至2.4人，一人家戶占比更達4成；隨著家庭結構小型化，全台成屋平均交易坪數縮小約5坪，2025年30坪以下住宅交易占比超過4成，住宅需求正從「人口多寡」轉向「家庭結構」。

政治大學社會科學學院不動產研究中心與內政部昨（8/10）日共同舉辦的「超高齡社會下的不動產新課題：人口老化、資產傳承與住宅市場轉型」論壇。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，近年人口與家戶數呈現不同走勢，顯示人口減少並不代表住宅需求同步消失，家庭結構、小家庭化及區域產業發展，都將影響未來購屋需求。



葉凌棋指出，近十年全台人口減少約24萬人，但家戶數增加129萬戶，隨著一人家戶及小家庭增加，全台每戶平均人口已降至2.4人，一人家戶占比達41%，家庭結構小型化也反映在購屋選擇上，近十年全台成屋平均交易坪數縮小約5坪，2025年30坪以下住宅交易占比達41%，顯示小宅已成為住宅市場的重要需求。

不過，各地住宅需求仍有所不同。葉凌棋說，新竹受惠科技產業聚落帶動，購屋坪數縮減幅度為七都最小；反觀中南部，由於房價漲幅高於薪資成長，各世代購屋面積縮減幅度普遍高於北部。



除了人口結構改變，國內住宅本身也面臨老化問題。內政部政務次長董建宏強調，台灣正面臨「人屋雙老」挑戰，全台30年以上老宅已超過550萬戶，且多集中於六都，隨著高齡人口持續增加，住宅耐震不足、缺乏無障礙設施及老舊管線等問題，都需要更加重視。

董建宏指出，政府近年持續深化都市更新制度，透過都更三法修法、設立國家住都中心，以及推動「自主都更全案管理機制」等措施，提高都市更新效率，並透過中央都更基金協助自主都更融資。同時，政府推動老宅延壽政策，補助30年以上公寓及透天厝改善立面、更新管線、增設電梯及無障礙設施，提升高齡社會下的居住安全。



政治大學地政學系教授林左裕則從人口結構、資金政策及市場變革等面向分析房市，他表示，雖然台灣已進入人口負成長，但受到小家庭化及產業聚落帶動，各都市仍具有穩健的自住需求，不能單純以人口減少推論房市需求全面萎縮。

林左裕指出，近年房地合一稅2.0、囤房稅2.0提高短期交易及非自住持有成本；央行信用管制上路後，投資需求降溫，預售屋交易量縮、中古屋價格修正，房市逐步回歸自住需求，未來市場走勢仍將受到信用管制政策、利率與通膨變化，以及科技業、AI產業發展是否持續帶動區域需求等因素影響。